Vender tu casa en España desde Filipinas

Vender una casa en España mientras vives en Filipinas es perfectamente posible, pero combina plazos fiscales españoles, una retención del comprador que sorprende a casi todos los vendedores y papeleo que resulta mucho más fácil si lo preparas antes de firmar. Esta guía explica el proceso a modo de orientación, no de asesoría fiscal: para tu caso concreto, confirma todo con una gestoría o asesor fiscal en España.

Cómo grava España a los vendedores no residentes

Si fuiste residente fiscal español pero ahora vives en Filipinas, en general eres no residente a efectos fiscales en España. La ganancia obtenida al vender un inmueble en España tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Para vendedores residentes fuera de la UE/EEE — incluidas Filipinas — el tipo general es del 24% sobre la ganancia (los residentes en la UE/EEE pagan el 19%). Como España y Filipinas tienen un convenio de doble imposición, el impuesto filipino sobre la misma ganancia puede ser acreditable en España; guarda justificantes de cualquier impuesto pagado en Filipinas y consulta con un asesor si el convenio te beneficia.

La retención del 3% del comprador (Modelo 211)

Esta es la parte que pilla desprevenidos a los vendedores. El comprador debe retener el 3% del precio de compraventa e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211, generalmente en el plazo de un mes desde la compra. No es un coste adicional: es un pago anticipado por tu cuenta.

Ejemplo: si vendes por 200.000 euros, el comprador retiene 6.000 euros y los ingresa en Hacienda. Cuando presentas tu Modelo 210, calculas el impuesto real. Si es inferior al 3% retenido, te devuelven la diferencia; si es superior, pagas la diferencia.

Presentar el Modelo 210: plazo de 4 meses

Debes presentar el Modelo 210 declarando la ganancia patrimonial dentro de los cuatro meses siguientes a la fecha de venta. Perder ese plazo conlleva recargos e intereses, que crecen cuanto más esperes. El 3% retenido por el comprador se deduce en esta declaración, así que los dos modelos están directamente ligados: sin Modelo 210, sin devolución fácil.

Por qué necesitas el certificado de residencia fiscal filipino

Si quieres aplicar el convenio de doble imposición entre España y Filipinas, Hacienda normalmente pedirá un certificado de residencia fiscal emitido por la Oficina de Impuestos Internos de Filipinas (BIR). Solicítalo antes de la venta o justo después: conseguirlo desde el extranjero, en un sistema fiscal distinto, lleva tiempo. Sin él, corres el riesgo de tributar sin beneficios de convenio y retrasar la devolución.

La plusvalía municipal

Además del impuesto estatal, la mayoría de municipios aplican la plusvalía municipal (IIVTNU), un tributo local sobre el incremento de valor del suelo urbano durante tu propiedad. Normalmente la declara y paga el vendedor en el ayuntamiento — el plazo general es de seis meses desde la venta, ampliable a doce si lo solicitas. Desde 2022 puede calcularse de dos maneras (objetiva y real) y si el impuesto resultante supera tu ganancia real puedes pedir recalcular, así que guarda la escritura de compra y la de venta.

Qué reduce tu ganancia imponible

La ganancia imponible es aproximadamente el valor de venta menos el valor de adquisición, y algunos gastos pueden reducirla: notaría y registro, impuestos pagados al comprar, obras de mejora documentadas y gastos de la venta como comisiones de agencia inmobiliaria o honorarios de abogado. Guarda cada factura — los gastos sin justificar no sirven de nada. Ten en cuenta que Hacienda puede contrastar tu precio declarado con los valores de referencia, así que fijar un precio realista importa.

Paso a paso

1. Reúne la documentación: NIE, escritura de compra, último recibo del IBI, justificantes de mejoras y datos del comprador.
2. Decide cómo firmarás: viajar a España o conceder un poder de notaría. El Consulado de España en Manila puede autorizar poderes y legalizar/apostillar documentos filipinos para su uso en España — empieza pronto, los consulados van despacio.
3. Firma la venta ante notario. El comprador retiene el 3% y presenta el Modelo 211.
4. Presenta el Modelo 210 dentro de los cuatro meses, deduciendo la retención del 3%.
5. Solicita el certificado de residencia fiscal del BIR si vas a aplicar el convenio, y adjúntalo.
6. Liquidar la plusvalía municipal en el ayuntamiento (o lo hace tu representante).
7. Reclama la devolución si el 3% superó tu impuesto final — las devoluciones pueden tardar muchos meses y suelen requerir una cuenta bancaria española o datos de domiciliación registrados.

Errores habituales

• Presentar el Modelo 210 tarde, o no presentarlo, asumiendo que el 3% del comprador lo cubre todo.
• Olvidar deducir la retención como crédito, perdiendo miles de euros en devoluciones.
• No conseguir a tiempo el certificado de residencia fiscal filipino para aplicar el convenio.
• Ignorar la plusvalía municipal y acumular un recargo por presentación fuera de plazo.
• Declarar un precio muy lejos del valor de mercado o de referencia, atrayendo una comprobación de Hacienda.
• Olvidar que mientras el inmueble sigue sin venderse, un propietario no residente presenta igualmente un Modelo 210 anual por imputación de rentas.

Una nota de precaución

Las normas, los tipos y los plazos cambian, y tu situación personal (residencia fiscal, momento de la mudanza, copropiedad) cambia la respuesta. Toma esto como un mapa, no como un veredicto. Nuestra guía premium Impuestos en Filipinas para Extranjeros cubre la otra cara de la moneda — qué podrías deber en Filipinas por propiedades e ingresos extranjeros — y merece leerse junto con esta.